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コラム

<中古取得した建物の減価償却> 2018.2.26

建物を購入した場合、帳簿上の建物の価値は毎年減価償却によって目減りしていきます。
居住用の資産であれば売却時の譲渡所得の計算に用いる以外関係ないことでしょうが、
投資用の場合は減価償却分を経費として申告できるのでこの点は重要です。

毎年の減価償却費は建物の耐用年数によって償却率が異なります。
(償却率についてはコチラをご参照ください)
耐用年数に関しては、住宅物件では木造が22年、鉄筋コンクリート造が47年となります。

新築で取得した場合の耐用年数はそのままの数値で問題ないのですが、
中古取得の場合はどうなるのでしょうか。
取得時の経過年数を引いた残期間で考えるのでしょうか。
答えは以下のようになります。

法定耐用年数 - (経過年数 × 0.8)= 残年数
(小数点以下切り捨て)

つまり、築10年の分譲マンション(鉄筋コンクリート造)の1室を購入した場合、

47年-(10年×0.8)=39年

となり、償却率は「0.026」となります。
(建物は定額法で計算します)

この物件を1000万円で購入していた場合、

1000万円 × 0.026 =26万円

が、減価償却費として経費計上できるのです。
(年度の途中で取得した場合は月数によって調整が必要ですが、ここでは割愛します)

ちなみに、土地は減価償却の対象となりませんのでご注意ください。

上記の例で土地建物の合計が1000万円だとしたら、
まずは土地と建物の価格を分離し、建物価格に償却率を掛ける必要があります。
(土地建物の内訳は購入時の契約書に記載されているか、
評価証明書の評価額の比率で案分するなどして算出しましょう)


なお、耐用年数を超過している場合は、

法定耐用年数 × 0.2 = 残年数

で計算しますので、木造なら4年、鉄筋コンクリート造なら9年が残年数となります。


不動産投資で節税を考える際には重要な要素になってきますので、
申告時にはご注意ください。






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