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コラム

<譲渡所得の申告時に必要な建物の価格> 2017.8.1

譲渡所得税の計算式は、

(売却価格 - 取得価格 - 売却費用) × 税率 = 税額

ですが、このうち、取得価格というのは要するに「買った時の価格」のことです。

これが土地だけなら買った時の価格をそのまま使えば問題ありません。
しかし、土地建物であれば、建物の価格は減価償却が必要になります。

そこで、土地と建物の価格を明確に分離する必要が出てきます。

買った時の売買契約書の記載が、

「土地〇〇万円、建物××万円」

というふうになっていればそれが根拠になりますが、

「土地建物合計△△万円」

の場合は自分で内訳を考える必要があります。

(消費税額が明記されている場合は、それを手掛かりに建物価格を復元することが可能です)
(例:土地建物3000万円、内消費税45万円(当時の消費税率を3%として)→建物1500万円)


厄介なことに、この区分方法は税法上の規定がありません。
客観的な根拠に基づいた算出が求められているだけです。

実務上用いやすい方法としては、次の2つが有力でしょう。

①国税庁が公表している建物の標準的な建築価額表を用いる

②固定資産税評価額の比率を用いる


まず①ですが、国税庁が参考資料として建築年と構造(木造、鉄骨造など)毎に1㎡あたりの単価を公表しています。
この単価に平米数を掛けて建物価格を算出することができます。
仮に平成元年の木造家屋100㎡だとすると、1㎡単価は123.1千円となっていますので、

12.31万円 × 100㎡ = 1231万円

となります。

②は、固定資産税評価額を根拠にする方法です。

例えば、
 評価額  土地1200万円、建物800万円
 購入価格 3000万円
とすると、1200:800 → 3:2 の比率になりますので、

 3000万円 × 2/5 =1200万円

が建物価格になります。

①②の方法で算出した建物価格から減価償却費を引いた金額が現在の建物残価になります。
建物より土地の価格を高くした方が譲渡所得の計算上は有利になりますので、
①②のうち、自分に有利な方を選択するとよいでしょう。


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