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コラム

<つなぎ融資と団体信用生命保険> 2017.6.26

ローンを組んで完成済みの住宅を購入する場合、 決済時に住宅ローンを実行して、そのお金で残代金を支払うことになります。
契約時の手付金を除けば、この一回でお金の清算が終わります。

縁起でもない話ですが、この直後にローン契約者が死亡したとすると、 団体信用生命保険(以下、団信)から保険金が下りてローン残高はゼロになります。
残された家族には、ローン支払いの心配なく住居が確保されるのです。
(免責期間等の諸条件にはご注意ください)

一方、新築住宅を建築する際、支払の一般的な流れは次のようになります。

<前提条件>
土地を更地で購入(価格1500万円、手付金1割)
建物をハウスメーカーで建築(価格税込み2000万円、着手金3割、中間金3割、残代金4割)
(諸経費は省略します)

1、土地 契約 手付金支払い  150万円
2、土地 決済 残代金支払い 1350万円
3、建物 着手金支払い     600万円
4、建物 中間金支払い     600万円
5、建物 残代金支払い     800万円

住宅ローンが実行される時期は銀行によってマチマチですが、 仮に物件(建物)引き渡し時に実行だとすると、 5の時にようやく融資されるのです。

とすると、それまでの間に2700万円は自己資金で用意しないといけないのでしょうか。

用意できるなら何の問題もありませんが、そうでなければ銀行から「つなぎ融資」を受けることになります。

仮に、手付金を自己資金で支払ったとすると、 2、3、4はつなぎ融資で支払い、5の時に住宅ローンに切り替わる(住宅ローンでつなぎ融資の分を精算する)ことになります。

無事に5が終わってから契約者が死亡した場合は、 完成物件の場合と同じく団信でローンが消えるのですが、 5の前ならどうなるでしょう?

基本的に団信はおりません。

資金的に余裕がない状態を前提とすると、 1の後、2の前なら手付放棄(もしくは違約金)で踏みとどまるのが賢明かもしれません。
2の後、3の前(建築請負契約の前)なら、土地を売ってつなぎ融資分を返済するしかありません。
もっとも、つなぎ融資の返済をすぐに迫られるので、現実的には厳しい状況です。
3以降は最悪です。中間金等の支払いが滞れば建物は中途半端な状態で工事が中断し、 銀行からはつなぎ融資の返済を迫られます。
家も手に入らないわ、借金は残るわ、という悲劇です。

こういう状況を回避するために、住宅建築を検討される場合は、 その期間だけでも掛け捨ての定期保険に入っておいた方がよいでしょう。

また、住宅ローンの実行時期やつなぎ融資の条件、団信の諸条件等は、 納得いくまでしっかりと確認しましょう。


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