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コラム

<不動産譲渡所得と損益通算> 2016.11.4

不動産を売却して譲渡益が出れば課税対象になります。
他方、譲渡損が出れば当然ながら課税はされません。

ところで、この譲渡益・譲渡損は他の所得と相殺できるのでしょうか?

所得は10種類に分類されますが、他の種類の所得と合算・相殺することを損益通算といいます。
例えば、会社勤めの方が副業として分譲マンション1室のオーナーをしている場合、 1年間空室のままだとしたら管理費・修繕積立金・固定資産税・火災保険等の経費分がマイナスになってしまいます。
仮にマイナスが50万円、給与所得が500万円とすると、

500万円-50万円=450万円

と、不動産所得のマイナス分を給与所得から控除できます。

では、話を戻して譲渡損益はどうでしょうか。

答えは、他の所得とは損益通算できません。
(マイホームの譲渡損の場合、一定要件を満たせば損益通算できる特例もあります)
しかし、不動産譲渡所得同士であれば損益通算は可能です。
例えば、相続で複数の不動産を取得したとしましょう。
どちらも長期譲渡所得に該当する物件とします。

① 土地 売却価格:2000万円 売却経費:100万円 取得価格:不明  
② 土地 売却価格:1500万円 売却経費: 80万円 取得価格:3000万円

この場合別々に考えると、

① 2000万円-100万円-100万円(概算取得費)×20.315%=365.67万円
② 1500万円-80万円-3000万円×20.315%=0円

となり、①は約366万円もの税金がかかります。
しかし同一年度に売却すると損益通算できますので、

(2000万円+1500万円)-180万円-3100万円×20.315%=44.693万円

となり、300万円以上も節税できるのです。
この場合の年度というのは、1月1日~12月31日です。
複数の不動産を売却する場合は、売却(決済)のタイミングでかかる税額が変わることがありますので、十分ご注意ください。

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