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コラム

<譲渡所得の計算方法:長期と短期の区別> 2016.10.10

前回の譲渡所得の計算に関して、 短期保有と長期保有で税率が違うことに触れました。

短期は39.63% (所得税、住民税、復興特別所得税の合計)、
長期は20.315%(所得税、住民税、復興特別所得税の合計)、

と、約2倍の差があります。

この時の短期、長期は具体的にどう判別するのでしょうか。
これは非常に簡単なのですが、

「売却日の属する年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えている」

なら長期、越えていないなら短期となるのです。

例えば、

 売却日  平成28年7月1日
 購入日  平成23年7月1日

なら、平成28年1月1日時点では所有期間4年6か月なので、短期譲渡となります。
これで譲渡益がでるのなら、平成29年になってから売却した方が手取りが多くなる可能性が高いですね。

ところで、前回触れた概算取得費のケースですが、 購入時の契約書や領収書がない場合には概算取得費を用いるため、 大幅な譲渡益が出る可能性が高いという話でした。
現実的には、自分で買った不動産の契約書類は残しているケースが多いのですが、 相続物件の場合には契約書類を紛失していることが多いのです。
つまり、相続物件の売却時に概算取得費を用いた計算が行われることが多いということですね。
さて、こんな場合はどうなるのでしょう。

 購入日   不詳
 相続取得日 平成25年4月1日
 売却日   平成28年7月1日
 購入金額  不明
 売却金額  2000万円

登記簿謄本を見れば、被相続人(亡くなった人)がいつ物件を取得したかがわかります。
もしそれが平成23年以降なら、短期譲渡となります。
逆に、平成22年以前であれば、長期譲渡となります。

「相続してから5年以上ではなくて、被相続人が取得してから5年以上(取得日は引き継ぐ)」

と考えるのです。
なので、仮に取得日が昭和40年月日不詳などと書かれていても、 長期保有は確認できますので、

2000万 - 100万円(概算取得費) - 80万円(売却費用) × 20.315% = 3,697,330円

が納めるべき税額となります。
相続の場合は、5年超えのケースが多いですね。
(そうでない場合は数年内に買っているということなので、  契約書類等が残っている可能性が高いです)
それでも、税額も決して安くはないので、 ほかの特例等が利用できないか売却前によくよく確認しましょう。

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