株式会社大峰

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コラム

<譲渡所得の計算方法> 2016.10.10

不動産を売却し利益が出た場合、利益部分に対して税金がかかる。 これを譲渡所得といいます。
譲渡所得は分離課税なので、給与所得などとは別に税額計算するのですが、 計算自体はいたって簡単で、

(売却価格 - 取得価格 - 売却費用) × 税率 = 税額

となります。
要するに、売った金額から買った時の金額、売却にかかる費用(仲介手数料など)を差し引いた残額に税率をかけるのです。
(建物は減価償却分を考慮する必要があります)
バブル時代ならまだしも、売却時に利益がでるケースはそう多くないかもしれません。
しかし、取得費が不明な場合はどうなるのでしょう。
この場合、概算取得費として売却金額の5%で計算することになります。
例えば、取得費不明の物件(長期保有、自己居住用以外)を1000万円で売却した場合、売却費用を50万円とすると、

1000万 - 50万円(概算取得費) - 50万円(売却費用) × 20.315% = 1,820,835円

が、納めるべき税額となります。
短期保有の場合は税率がかわりますので、

1000万 - 50万円(概算取得費) - 50万円(売却費用) × 39.63% = 3,566,700円

と、倍近くの税額になります。
仮に、買った時の契約書が見つかった(購入金額800万円)としたら、

1000万 - 800万円(取得費) - 50万円(売却費用) × 20.315% = 304,725円(長期)
1000万 - 800万円(取得費) - 50万円(売却費用) × 39.63%  = 594,450円(短期)

と、税額はぐっと低くなります。
取得費の証明は、売買契約書か売買代金の領収書がないとできませんので、 将来のためにも契約書類は大切に保管しておかなければなりません。
(抵当権設定金額等の傍証で税務署が認めてくれるケースもあるみたいなので、  書類をなくした方も諦めずに税務署に相談しましょう)

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