株式会社大峰

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コラム

<相続した空家の譲渡所得控除について> 2017.7.3

実務上ご相談の多い項目についてご説明いたします。

「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除特例」

難しいそうな言葉が並べられていますが、 要するに相続物件を売却した時にかかる譲渡所得税が軽減されるという特例です。

適用要件の要点は、

対象者:相続または遺贈により土地建物を取得したもの

対象物件:被相続人(亡くなった方)の居住用建物とその敷地
     (被相続人がなくなった結果空き家になった建物)

適用期間:相続発生時から3年を経過する日の属する12月31日
     かつ、
     平成28年4月1日~平成31年12月31日

条  件:①耐震基準を満たす家屋とその敷地
     ②耐震補強リフォームをした家屋とその敷地
     ③建物を取り壊したあとの敷地
     ①~③のいずれかの物件にあてはまること、
     かつ譲渡価格が1億円以下

です。


これらを満たす場合、譲渡所得から3000万円控除されますので、 3000万円以下で売却した場合は譲渡所得税がかかりません。

例えば、耐震基準を満たさない古家を売却する場合、 売却価格が2000万円として、通常であれば、

(2000万円―100万円(5%(みなし取得費)))×20.315%(長期譲渡所得税・住民税の税率)=385.985万円

となり、手取りは1614万150円となります。
(仲介手数料その他の経費は省略)

これを更地にして特例適用した場合、 解体費が仮に150万円かかったとしても、

(2000万円ー150万円(解体費)-92.5万円(5%)ー3000万円)×20.315%=0万円(マイナスにはなりません)

従って、手取りは1850万円となります。
(仲介手数料その他の経費は省略)

このように、解体費を払ってでも特例適用したほうがオトクな場合もあります。

この場合、売却の目途もなく先に解体すると、 次年度の固定資産税が上がってしまうという状況になることもあります。
解体のタイミングには要注意です。

売却の際はどのような方法が最も有効かお考えください。
(ご相談お待ちしています!)



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